다주택자 종부세 개편 개정안 세율 계산방법 (종합부동산세)

2022년 9월 23일 오늘부로 종합부동산세 (종부세) 개편 개정안이 적용되기 시작합니다. 이번 개편 개정안의 주요 골자는 이사, 상속 등으로 일시적 다주택자가 된 2주택자에게 1주택자 지위를 유지해주는 안입니다.

정부가 입법예고 사흘만에 신속시행한 이번 다주택자 종부세 개편 개정안에 대해서 살펴보겠습니다.

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목차

• 종부세란?
• 다주택자 종부세 개편 개정안
• 정부 입법 취지
• 변경된 종부세 세율 및 계산

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1. 종부세란?

종부세 개편 개정안에 대해서 이해하기에 앞서서 우선 종부세가 무엇인지 살펴보겠습니다.

• 종부세 대상 : 종합부동산세 납세 대상은 매년 6월 1일 기준으로 보유한 과세 재산의 공시가격의 전국 합산액이 공제금액을 초과하는 납세 의무자

이렇게 정의되고 있습니다. 

여기서 중요한 부분은

1. 과세재산
2. 공시가격의 전국 합산액

이라는 문구입니다.

과세 재산	주택, 토지 등
공시가격의 전국 합산액	토지 중 종합 합산 토지 : 전국 보유 토지 중 공시가격 합계 5억원 초과분 별도 합산 토지  : 전국 보유 토지 중 공시가격 합계 80억원 초과분

출처 : 국세청

2. 다주택자 종부세 개편 개정안

그러면 본격적으로 종부세 개편 개정안에 대해서 살펴보겠습니다.

• 일반 주택 1채 + 3억원 이하 지방 저가 주택 1채를 보유한 2주택자는 1세대 1주택자 지위를 부여해 그 기준으로 종합부동산세 납부를 진행하게 됨
• 해당 요건에 포함되지 않더라도 이사나 상속으로 인하여 불가피하게 2주택자가 된 사람도 1주택자 혜택 유지

짚고 넘어갈 부분은 지방 저가 주택이 무엇인가 입니다.

지방이란, 비수도권 (특별자치시, 광역시는 제외하되 광역시에 속한 지역 중 '군' 지역은 포함)한 지역을 이릅니다.

서울, 경기, 인천 등 수도권 지역 및 특별자치시, 광역시는 지방 저가 주택에 해당하며, 광역시에 속하더라도 군에 속하는 지역은 비수도권에 해당합니다.

이 요건에 해당하면서도 공시가격 기준으로 3억원 이하의 주택이어야 1주택으로 인정해줍니다.

아시겠지만 1주택자와 2주택자의 세율 차이는 큰데요. 간단하게 짚고 넘어가죠.

위의 표는 원안 (개정 이전)입니다.

1주택자는 3억 이하 주택의 경우 세율이 0.6% 이지만, 2주택자 지위가 되면 1.2%로 두배가 오릅니다.

과세표준이 높아져도 거의 2배 이상씩 세금을 더 때려맞아야 합니다.

그런데, 서울 아파트 + 지방 공시가 3억 이하 아파트를 추가 소유하여 1주택자 지위를 인정받으면, 세율은 1주택자 세율로 유지되게 되어 세제 혜택을 받을 수 있게 되는 것입니다. 

또한  세율도 조금씩 조정되었습니다. 

이제 변경된 종부세율 개편 개정안을 보겠습니다.

과세표준	개정안
3억 이하	종전 : 1주택 0.6% 다주택 1.2% 변경 : 0.5%
3~6억	종전 : 1주택 0.8% 다주택 1.6% 변경 : 0.7%
6억 ~ 12억	종전 : 1주택 1.2% 다주택 2.2% 변경 : 1.0%
12억~25억	종전 : 1주택 1.6% 다주택 3.6% 변경 : 1.3%
25억~50억	신설 : 1.5%
50~94억	종전 : 1주택 2.2% 다주택 5.0% 변경 : 2.0%
94억 초과	종전 : 1주택 3.0% 다주택 6.0% 변경 : 2.7%

변경안을 보시면 아주 파격적으로 세율이 조정되었음을 확인할 수 있습니다. 이로서 종부세 납부자들의 세액 부담이 연간 적게는 수백만원에서부터 많게는 수천만원까지도 줄어들 예정입니다. 

3. 정부 입법취지

그러면 정부는 시행령을 통해 왜 이런 입법 개정을 진행하게 되었을까요?

정부가 발표한 입법 취지를 살펴보겠습니다. 

◇ 개정이유 및 주요내용   현행법은 과세기준일 현재 세대원 중 1인만이 1주택만을 소유하는 경우를 1세대 1주택자로 보아 기본공제금액을 다주택자보다 큰 11억원으로 적용하고 연령 및 보유기간에 따라 세액공제를 허용하는 등 세제상 혜택을 부여하고 있음.   그러나 1세대 1주택자가 이사 등을 목적으로 신규 주택을 취득하였으나 종전 주택을 즉시 매각하지 못하여 일시적으로 2주택이 된 경우, 상속을 원인으로 주택을 취득한 경우, 소재지 특성상 투기 목적이 없는 지방 저가주택을 추가로 보유하게 된 경우에는 부득이한 사정이 있거나 투기 목적과 관련이 없음에도 1세대 1주택자에서 배제되어 세 부담이 급격히 증가하는 문제가 발생하는 한편, 현금 유동성이 부족한 고령 및 장기보유 1세대 1주택자의 경우 종합부동산세를 납부할 여력이 부족하여 고충을 겪는 사례가 발생하고 있음.   이에 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택의 경우에는 1세대 1주택자 판정 시 주택 수 계산에서 제외하여 1세대 1주택자 혜택을 계속 적용받을 수 있도록 하는 한편, 일정 요건을 갖춘 고령 및 장기보유 1세대 1주택자에 대해서는 해당 주택을 상속ㆍ증여ㆍ양도하는 시점까지 종합부동산세 납부를 유예할 수 있도록 하여 실수요자의 경제적 부담을 낮추려는 것임. <법제처 제공>

간단히 요약하면 

• 본인이 원치 않는 이유로 1가구 2주택자로 묶여 높은 세율로 고통받고 있는 사람들이 있다.
• 또한 지방 한채는 부득이한 사정으로 추가로 있어야 하는 사람도 많다.
• 따라서 이러한 실수요자의 경제적 부담을 낮추고 종합부동산세를 현실화함을 목적으로 한다.

라는 요지입니다.

4. 변경된 종부세 계산

예시로 간단히 살펴보겠습니다.

공시가 기준으로 서울 11억 아파트 + 지방 2억 아파트를 보유한 사람의 경우 종전에는 다주택자로서 13억원의 세율구간에서 3.6%의 세율을 부담해야 했습니다. 물론 공제금액은 제해야 하겠지만요

하지만 변경 종부세를 통한다면, 지방 2억 아파트를 포함해도 1주택자에 해당합니다.

적용 세율은 1.3%에 그칩니다.

최근 부동산 가격이 급등하면서, 부동산 소유자들의 소득수준은 변하지 않았는데, 부동산 가격 상승 때문에 세율 구간이 높아져서 세금 부담이 심각했다는 이야기가 많았는데, 꽤 많이 세율이 떨어지게 된 것 같습니다.

부동산은 결국 세금 싸움입니다. 변경된 세율과 세법도 잘 이해해 모두 행복하시기 바랍니다.

마이다스였습니다. 

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