부부공동명의 장단점 (종합부동산세)

오늘은 부동산을 소유함에 있어서 부부공동명의로 진행할 경우의 장단점에 대해서 살펴보는 시간을 가져볼까 합니다. 특히 1가구 2주택, 종합부동산세 등의 이슈가 있기 때문에 이 부분에 대해서도 꼼꼼히 살펴봄으로서 독자께서 부부공동명의로 부동산을 취득하는 것이 유리한 지, 그렇지 않은지 함께 고민해 볼 수 있다면 좋겠습니다.

• 부부공동명의란?
• 부부공동명의 부동산 취득 장점
• 부부공동명의 부동산 취득 단점
• 종합부동산세

1. 부부 공동명의 란?

우선 부부 공동명의로 부동산을 취득하는 것이 무엇인지 정의하고 넘어가겠습니다.

부부가 공동으로 하나의 부동산에 대하여 지분을 설정하여 취득하는 경우, 대다수는 그 목적이 '절세'입니다.

즉 세금상의 이점을 위해 이런 형태로 취득하거나, 부동산을 중심으로 하는 재산의 구성에 있어서 부부간의 공평을 기하기 위한 목적도 있습니다.

이러한 부부공동명의 부동산 등기의 장점을 살펴보겠습니다.

2. 부부공동명의 부동산 등기 장점

장점은 단연 '절세'라고 할 수 있는데, 우선 부부공동명의의 법률적 효과를 정리해보겠습니다.

큰 틀에서 살펴보면 다음 그림과 같습니다.

• 세금 감면의 효과 : 특히 주택의 양도나 상속 시 절세 효과 높음
• 부부 일방의 재산권 행사 제한 : 공동의 등기이므로 부부 일방이 주택을 매각하는 등 처분하는 행위가 제한됩니다. 반드시 부부 양방의 인감 증명이 있어야 재산의 처분이 가능한 상태로 변경됩니다.
• 경매시 소유권 방어 : 부부 일방이 주택의 지분을 대상으로 대출을 받고 경매가 발생한다고 하더라도 부부 상대방의 지분은 경매 대상이 아니게 됩니다. 따라서 경매 낙찰자는 부부 상대방의 우선매수신고를 해서 상대방의 지분을 매입해야 거주가 가능한 상태가 되므로 처분이 제한됩니다.

특히 세금과 관련하여 

1. 양도소득세
2. 종합부동산세
3. 상속세

크게 세 파트에서 절세가 가능합니다. 다만, 단독소유 주택을 공동소유로 변경할때는 다시 세금이 나오므로 취득 단계에서 공동소유로 설정하는 것이 유리합니다.

 1. 양도소득세 : 양도소득세는 기본 공제가 됩니다. 연 250만원까지 인당 공제되기 때문에, 부동산 취득 단계에서 부부가 공동으로 취득할 경우 부부가 양도소득금액에서 합계 500만원까지 공제가 됩니다. 여기에서 발생하는 절세 효과가 있습니다.

2. 종합부동산세: 신청을 할 경우 부부가 공동명의로 소유하면 1세대 1주택이 됩니다. 게다가 단독소유시 공제액이 11억원인데 반하여 공동명의의 경우 인당 6억원으로 최대 12억원이 과세대상에서 공제됩니다. 이 또한 절세 효과가 있습니다. 예를 들어보자면, 11억 6000만원짜리 주택이 단독소유일 경우 공제액이 11억원이므로 6천만원에 대하여 종부세가 나오지만, 공동소유일 경우 인당 6억원까지 공제되므로 과세 대상 금액이 없습니다. (부부 5대5 지분소유일 경우)

3. 상속세 : 부부공동명의 주택의 소유자인 부부 중 한명이 사망한 경우 사망한 배우자의 지분에 대해서만 상속세가 과금되지만, 단독소유주택의 경우 소유주 사망시 지분 100%에 대하여 상속세가 과세됩니다.

즉, 부부 양방이 사망할때까지 100% 지분에 대한 상속세는 유예되며 상속세 구간이 달라져 절세가 이루어지는 효과도 있습니다.

3. 부부공동명의 등기 단점

하지만 부부공동명의가 무조건 유리한 것은 아닙니다. 이번에는 단점을 살펴보겠습니다.

• 공동명의 처리에 필요한 부대비용
• 건강보험료 인상
• 담보대출 한도

큰 틀에서 보면 3가지 정도의 단점이 있습니다.

부부 공동명의의 경우 취득세가 중과될 수 있고, 기타 세무처리를 위해 시간과 비용이 소모될 수 있습니다. 큰 부분은 아니라고 생각할 수 있지만, 취득세 부분은 잘 계산해보셔야 득실을 정확히 알 수 있습니다.

두번째로는 건강보험료가 인상될수도 있다는 점입니다. 예를 들어 부부 A씨가 외벌이여서 상대방인 B는 A에 건보료가 들어가있다가 재산을 대량 소유함으로서 건보료가 인상될 가능성이 있다는 것입니다.

세번째로는 담보대출의 한도입니다. 부부 일방 지분에 대해서 담보대출이 설정될 경우 한도가 낮아지거나 이율이 높아지는 경우가 있을 수 있습니다.

이러한 사항을 고려해서 종합적으로 판단하신 후에 부부공동명의 지분율을 정리하시는 것이 현명한 절세 방안이 될 것 같습니다.

이상 부부공동명의 소유 장단점에 대해서 살펴본 마이다스였습니다. 

절세는 현명하지만, 탈세는 불법입니다. 꼭 잘 알아보시고 등기 결정을 진행하시면 좋겠네요.