LTV와 DTI, DSR란? (대출규제, 계산방법)

오늘은 부동산 용어를 정리하는 시간을 가져볼까 합니다. 최근 윤석렬 대통령직 인수위원회는 LTV 규제를 풀겠다고 공식적으로 밝혔습니다. 특히 생애 첫 주택에 대해서는 LTV 80%까지 대출규제를 풀어주겠다고 밝혔는데요.

오늘은 LTV가 무엇이며 DTI는 또 무엇인지, DSR란 무엇인지까지 부동산 용어를 되짚어보는 시간을 가져볼까 합니다.

• LTV란?
• DTI란?
• DSR이란?
• 대출규제, 계산방법은?

세 가지 차원에서 이야기를 나누어보겠습니다.

1. LTV란 무엇인가?

우선 LTV란 무엇인지 살펴보겠습니다.

LTV는 주택담보대출비율 (Loan To Value ratio)의 약어입니다. 총 부동산의 가치 대비 대출금의 비율을 뜻하죠.

공식은 (대출한 금액/부동산 가치)*100 입니다.

이 LTV는 부동산의 가치를 비교하여 대출 가능한 금액을 산출할 수 있는 기준이 됩니다.

그러니까, 내가 우리 아파트를 가지고 얼마까지 대출금을 땡길 수 있는지를 계산할 수 있는 도구인데요.

지역에 따라서 40%에서 70%까지 다양한 LTV 비율이 존재합니다.

만약 내가 LTV 50%짜리 지역에 보유한 1억짜리 부동산을 담보로 대출을 받고자 한다면, 대출 가능한 최대 한도 금액은 5천만원 입니다.

하지만, 언제나 5천만원을 대출 받을 수 있는 것은 아닙니다. 내 소득 수준 대비 대출금이 적정한지 판단하는 기준이 있어야 하는데요. 이를 DTI라고 합니다.

2. DTI란 무엇인가?

 DTI란 Dept to income 의 약자입니다. 수입 대비 채무를 의미하죠.

그러니까 일반적으로 LTV를 통해서 내가 대출받을 수 있는 담보대출의 한도를 파악할 수 있다면, DTI를 통해서 내 소득수준 대비 적정한 수준의 채무인지를 판단할 수 있습니다.

3. DSR이란?

DSR은 Dept Service ratio를 줄인 표현입니다.

DPI의 심화 개념이라고 볼 수 있습니다. DTI가 단순 소득 대비 채무의 적정성을 판단하는 기준이라면, DSR은 소득을 대비하여 원리금 상환에 들어가는 비용. 즉, 총체적인 채무 상환 능력을 기초로 하는 자료입니다.

DSR에서는 기존에 마이너스 통장(=마통)까지 포함하여 내 총체적 채무와 그에 대한 상환능력을 보여줍니다. 따라서 과거에 DTI만 보았을때는 마통이 있던 분들도 수입 대비 채무의 비율만 가지고 대출이 되었다면, DSR적용으로 인하여 기존 대출이 있는 분들의 추가 대출이 어려워진 측면이 있습니다.

4. 부동산 대출규제

이 두가지 개념이 중요한 이유는 부동산 대출규제 때문입니다. 정부는 너무 많은 돈이 시중에 풀려 인플레이션이 발생하고 결과적으로 집값이 폭등하는 현상을 줄이기 위해서, 이 LTV와 DPI를 통해서 (추가로 DSR까지요) 대출을 규제해 오고 있습니다.

5. LTV, DTI, DSR 계산 방법

각각에 대하여 계산식과 계산 방법을 알아보겠습니다.

LTV 계산하는 방법

LTV(%) = (주택대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 등) / 주택담보가치

(예시) 

시가 1억원 주택, LTV 70%, 전세 5천만원

(1억원*0.7)-5000만원 = 2천만원 <- 대출 가능한 금액

 자, 우리는 2천만원을 내 주택을 담보로 대출 받을 수 있습니다. 이게 최대치입니다.

그럼 DTI를 살펴봐야겠죠.

DTI 계산하는 방법

DTI (%) = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 총 연간 소득

(예시)

연간 소득액 4000만원. DTI는 60%

4000만원 *0.6 = 2400만원 <- 원리금 한도

우리는 원금 + 이자상환액이 연간 2400만원을 초과하지 않는 한도에서 대출이 가능합니다.

위의 조건에서 우리는 LTV로 2000만원이 한도로 대출 받을수 있는 최대치였으므로, DTI로 2400까지 상환할 수 있어도 2000만원까지만 대출이 가능합니다.

이번에는 DSR 계산 방법을 살펴보겠습니다.

DSR 계산방법

DSR(%) = DSR(%) x (총 연간소득) - (기타 대출의 연간 원리금 상환액) *100

(예시)

연간소득 4000만원, 연간 신용대출 원리금 100만원, 주택담보대출 연간 원리금 1000만원

[(1000+100)/4000]*100= 27.5%

적절하고 좋은 채무는 레버리지 효과를 통해 자산을 빠르게 증식시킬 수 있는 수단이 되지만, 그렇지 않은 대출은 불행의 씨앗이 될 수 있습니다. 내 상환능력과 투자자산의 투자 가치를 명확히 판단하시고 현명한 투자 하셔서 행복하시기를 바랍니다.