부동산 세금 종류 총정리

오늘은 부동산과 관련하여 어떤 세금이 있는지 총 정리를 해보려고 합니다. 부동산 투자나 보유를 하려고 하시는 분들이 '물건'에 대해서만 집중하다가 의외로 세금 부분을 간과하시는 경우가 많이 있는 듯 합니다. 그래서 부동산 세금의 종류와 어느정도인지 한번 짚어볼 필요가 있는 것 같습니다.

 

부동산 세금, 먼저 마인드맵으로 종류부터 살펴볼게요.

1. 부동산 관련 세금 종류는?

사면 샀다고, 가지면 가졌다고, 팔면 팔았다고 세금을 내야 하는 것이 부동산이지만, 그 중에서도 국세와 지방세로 분류가 됩니다. 크게 부동산 세금 종류를 살펴보면

먼저 국세로는 

1. 인지세
2. 상속세
3. 증여세
4. 종합부동산세
5. 농어촌특별세
6. 양도소득세

총 6가지 종류의 세금이 있고,

지방세로는 

1. 취득세
2. 농어촌특별세
3. 지방교육세
4. 재산세
5. 지역자원시설세
6. 소득분 지방소득세

등 6가지 종류가 있습니다.

12가지 부동산과 관련된 세금이 있다고 정리해볼 수 있을것 같네요.

각각에 대해서 살펴보겠습니다.

2. 국세

2-1. 취득세

가장 먼저 부동산과 관련해서 우리가 만나게 되는 세금은 취득세입니다. 부동산 취득시에 내게 되는 세금이거든요. 

이 취득세의 경우에는 구매하는 부동산의 종류와 내 부동산 보유 상태에 따라서 달라지게 되는데요. 토지, 상가, 주택 등에 따라서, 해당 물건의 소재지가 조정대상지역인지 비조정대상지역인지에 따라서도 달라지게 됩니다.

토지나 상가는 통상적으로 4.6% 정도의 취득세를, 주택은 지역에 따라 다르기는 하지만 1주택자를 전제한다면 1~3% 정도로서 상가보다는 저렴한 취득세가 듭니다. 물론, 2주택 3주택 4주택 이렇게 늘어나게 되면 도리어 상가 취득세가 저렴하다는 것을 느끼게 됩니다.

	조정대상지역	비조정대상지역
1주택	주택 가액의 1~3%
2주택	8%	주택 가액별 1~3%
3주택	12%	8%
4주택		12%

주택 매입이 가장 흔한경우이므로 주택 매입시 취득세를 정리해보면 위와 같습니다. 보시면 아시겠지만 취득세 중과를 맞으면 엄청 아픕니다.

2-2 종합소득세

종소세. 내고싶다. 다주택자가 임대를 통해 월세를 받고 있는 경우 월세에 대한 종합소득세를 내게 됩니다.

근로소득이나 사업소득을 1년간 합산해서 종합소득세를 내게 되는데, 부동산을 통한 소득이 있는 경우에도 이것이 합산되게 됩니다. 수익 구간이 너무 높아지면 내야 될 세율도 높아지므로 적절한 절세 전략이 필요한 파트이기도 합니다.

2-3 양도소득세

윤석열 정부에서 양도소득세 일시 완화 이슈가 나왔던것 같은데요. 부동산을 매도 (매각) 하거나 상속할 경우 양도로 보고 양도에 부과되는 세금입니다. 납세자가 직접 신고 및 납부해야 하는 세금입니다. 

이때는 매입시와 매각시의 차익에 의하여 과세 구간이 결정됩니다만, 이 역시도 조정지역 내의 물건인지 비조정지역 내의 물건인지에 따라서 세율 구간이 달라집니다.

또 몇년을 보유했는가에 따라서도 달라지는데요. 통상적으로는 2년 이상 보유하면 양도소득세율이 절감되기도 합니다. 따라서 가급적 부동산은 2년 이상 보유 후 매각이 권장됩니다.

세율을 보면 

	1주택	2주택	3주택
2년 이상 보유	6~42%	26~62%	36~72%
2년 미만 보유	60%
1년 미만 보유	70%

이와 같습니다. 보시면 아시겠지만 1년 미만 보유 후 매도하면 차익의 70%가 세금으로 나감으로 마이 아픕니다.

1년 내 폭락할 물건이 아니면 1년 내 매도는 바람직하지 않으며, 궁극적으로 1년 내에 팔 물건이면 사질 말아야 합니다.

2-4 증여세

골치아픈 파트 중 하나입니다. 공시가격을 기준으로 증여 취득세가 설정됩니다. 증여가 개시된 해를 기준으로 공시가 이루어지므로 가급적이면 공시지가 재계산 이전에 증여를 하는 것이 원칙적으로는 유리합니다. 공시 가격을 현실화하자는 요구가 있어 공시가격이 실제 가격의 뒤를 바짝 쫓아가는 형세이기 때문입니다.

증여세의 경우에도 1주택자, 다주택자에 따른 변수가 있고, 워낙 집집마다 사정이 다양해 증여 관련해서는 가급적 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

2-5 종합부동산세

이슈 빵 터진 파트였습니다. 인별합산 방식으로 과세 기준일에 보유한 주택이나 토지 등을 구분해 합산하고 각 유형에서 공제 금액을 초과하는 부분에 대해서는 과세가 됩니다.

그러니까 얼마 이상의 부동산을 보유한 경우 종부세 부과 대상자가 됩니다.

종합부동산세에 대해서는 추후 다른 포스팅을 별도로 진행하고 이 글에 링크를 달아보겠습니다.

지금까지 부동산 세금 종류에 대해서 살펴보았습니다.

세금에 대해서 정확히 이해하고 부동산 투자를 하시는 것은 더 말할 필요도 없이 중요한 부분입니다.

꼭 숙지하시면 좋겠네요.

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