다주택자 양도세 중과 한시적 배제 집값안정화 아파트 양도소득세율 완화 및 유예 (현행 양도소득세 문제점)

다주택자 한시적 양도세 중과 배제 및 주택 양도소득세율 완화 (부동산)

다주택자 양도세 완화

윤석열 정부가 들어설 예정인 상황에서 당선인은 우선 부동산 정책에 대한 계획을 발표하고 있습니다. 경제정책을 우선적으로 발표하고 있는 모양세입니다.

특히 부동산 관련 세제 정상화의 첫 단추로 그는 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 배제하는 조치를 언급합니다.

종부세, 즉, 종합부동산세는 과세 기준일이 6월 1일인데, 그 이전에 주택을 매도할 "퇴로"를 열어줌으로서 시장에 매물을 내놓아 부동산, 집값을 안정화시키려는 시도인 듯 합니다. 시행령을 통해 개정된 한시적 양도세 배제 혜택을 제공할 계획입니다.

우선 현행 부동산 양도소득세 제도를 살펴보고 이후 새 정부의 개정안이 어떤 효과를 나타내게 될 지 이야기를 나눠보겠습니다.

 

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1. 현행 양도소득세 제도의 문제점

현재 정부는 부동산 가격 안정화를 위하여 수십차례 개정안을 내놓았지만 점점 더 높은 부동산 가격으로 시장이 폭주하는 모양새를 보였습니다. 상식적으로는 양도세를 인상하면 부동산 매물이 쏟아져 나올것 같지만 시장은 그런식으로 작동하지 않습니다.

특히 다주택자들이 매물을 내놓아야 하는데 오히려 시장에 매물이 잠김으로서 가격 폭등으로 귀결되는 양상을 보였습니다. 우선 현행 양도소득세 기본과세율부터 살펴보지요.

국세청 제공 기본양도세율

세율이 6%~45% 사이에서 형성되고 있습니다. 10억원 초과분에 대해서는 양도세율이 45%로 매우매우.... 높습니다.

그런데 다주택자의 상황은 어떨까요?

훨씬 심각합니다.

국세청 제공

2주택자 기준으로 생각해볼까요? 조정대상지역에 2년이상 보유하던 주택 한채를 매도하려고 생각해봅시다. 조정지역은 요즘 툭하면 10억은 넘습니다. 즉, 기본세율은 45%입니다.여기에 20%가 추가됩니다.

그러면 65%가 날아갑니다. 내 집을 팔기만 해도 내 집 가치의 65%가 세금으로 나가는데 어떤 또라이가 집을 팔까요?

또 양도세만 낸다고 끝나는게 아닙니다. 양도소득세율의 10%가 추가로 지방세가 나가야 합니다. 이렇게 되면 거의 70~80%가 세금으로 나가게 됩니다. 

내 자산이 10억이 있는데 8억을 떼가고 2억만 준다면 집을 팔 수가 없습니다. 절대로 매물이 시장에 나오지 않습니다. 이러한 정책은 "집값을 부양하기 위한" 정책으로 적당해 보입니다.

2. 새 정부의 부동산 정책은 어떻게 달라지나?

일단 구체적인 부동산 정책은 새 정부의 입각 이후 살펴봐야겠으나 현재로서는 양도세 부분은 조정이 있을 것으로 보여집니다.

이미 관련된 기사들이 나오고 있는 양상입니다. 이 정책과 더불어 대출규제 해소로 인해서 당분간 거래가 활성화되고 집값이 안정화 국면으로 넘어갈 가능성이 높아보입니다.

특히 양도세 중과 면제 정책이 이르면 4월중이나 5월 중에 이루어질 것으로 보여지기 때문에, 이 때를 기점으로 해서 그간 집을 매도하지 못했던 매물들이 상당수 시장에 나올 가능성이 높아 보입니다. 

하지만 양도세를 모두 면제해주는 것이 아니라, 다주택자의 추가 과세분을 면제해주는 것이기 때문에 여전히 40%대의 세율이 부담스러워 대거 시장에 매물이 나오기는 어려울 것 같고 당분간은 이해득실에 따라서 계산이 복잡해지는 약간의 혼란기가 나올 것으로 예상됩니다.

집값의 방향이 어찌될지, 귀추가 주목됩니다. 세계적으로도 지난 2~3년은 집값 폭등기였습니다. 특히 미국 뉴욕 등의 집값 폭등은 한국 강남 등은 소폭 인상으로 보여질 정도라고 하는 분도 있었는데요. 연준의 테이퍼링이나 금리 인상 등 이제 시장에 풀린 돈의 양이 줄어드는 상황이 오게 되면 이 정부의 부동산 정책과 무관하게 집값은 점차 안정화 방향으로 가지 않을까 조심스럽게 예상해봅니다.

실제로 한국의 부동산 가격에 가장 결정적인 영향을 미친 요인 중 하나는 시중의 '달러' 양이었다는 분석도 있구요.

아무튼 당분간 지켜봐야 할 것 같습니다.