전세 레버리지 투자 현금흐름 (feat. 갭투자)

요즘 잭파시님이 저술한 <나는 대출없이 0원으로 소형 아파트를 산다>를 읽고 있습니다. 사실 큰 기대 없이 밀리의 서재에서 읽었는데, 재미있어서 오디오북으로 모두 듣고 나서 다시 정리를 위해 텍스트로 읽으면서 마인드맵 독서법으로 기록하고 있습니다.

저자는 여행업에 종사하는 회사원이었는데, 직장생활을 하면서 수십채의 아파트를 매입했고, 코로나 위기로 인해 퇴사되자, 전업 투자자로서 현재는 55채의 아파트 등 부동산을 소유하고 있는 경제적 자유인입니다.

들어간 투자금은 모두 합쳐서 5억 정도. 평가 자산가치는 110억원이 넘습니다.

부동산 상승기에 무피 또는 풀피 투자를 통해 자신의 돈은 아파트 별로 1~3000만원 정도를 사용하고 그나마 최초에는 2천만원을 대출해 아파트 2채를 매입. 이 것을 기반으로 현재 55채까지 이루어낸 인물입니다.

일반적으로 갭투자란 전세가와 매매가의 간극이 좁을 때 매수하여 시세 차익을 보고 매도하는 전략을 말하는데, 저자는 입지와 부동산의 형태에 따라 보유 기간을 장기로 끌고가면서 월세, 반월세, 반전세로 전환하는 현금 흐름 확보전략을 함께 이용하고 있었습니다.

그러면서 예전에 class101에서 강의 들었던 스페이스봄 이고은 강사님의 "전세 레버리지 투자"라는 개념이 다시 떠올라 정리해보려고 합니다.

갭투자는 시세 차익이 주된 목적이지만, 전세 레버리지 투자는 현금 흐름 증대가 주요한 목적입니다.

전세를 끼고 들어가는데 어떻게 현금 흐름이 생길 수 있을까? 여기에는 두 가지 방법이 존재합니다.

1. 장기 투자로 전환하면서 전세금 증액에 따른 현금 흐름 부분을 취하는 방법

2. 전세 증액분 만큼을 반전세 등으로 전환하여 취하는 방법

개인적으로는 목돈의 분명한 재투자처가 있는 경우 전세금 증액분을 새로운 투자처에 투입하는 것이, 반대로 분명한 투자처가 없는 경우라고 한다면 반전세로 전환하여 매월 현금흐름을 확보하는 것이 유리한 것 같습니다.

이 두 가지 방법 중 어느 방법을 택하든, 주의해야 하는 부분은 '역전세' 리스크입니다.

따라서 포트폴리오 구성 시점에서 전세가든 매매가든 상승 여력을 분명히 이해하고 투자하는 것이 중요합니다.

대세 상승장이라면 큰 리스크가 없지만, 혼조세, 혹은 침체기에는 리스크가 발생할 수 있기 때문이죠.

그럼에도 불구하고 현금 흐름을 확보하는 포트폴리오를 갖추어두면 상대적으로 리스크가 적습니다. 

장기투자는 이런식으로 일정부분 현금흐름으로 가져가면서 장기적으로 자산 중 현금흐름 증대용 목적으로 활용하는 것도 좋을것 같습니다.

이러한 투자를 위해서는 크게 몇 가지 고려 요소가 있습니다.

1. 전세가가 저평가 되어 있는 곳

2. 지속적인 전세 수요가 있는 곳

3. 아파트 (아파트의 입지)

4. 역전세를 대비한 기존 현금 흐름이나 목돈. 신용도 확보

5. 디커플링을 활용한 지역의 분산투자

6. 현재 부동산이 상승기인지, 정체기인지, 하락기인지 분명히 파악 (국가차원, 시도 차원, 동차원, 단지 차원으로 하방식 분석)

싸게 사면 망하지 않습니다. 부동산은 더 그렇습니다. 게다가 자본주의 사회에서 은행이라는 시스템이 사라지지 않는 이상 자산의 가치는 우상향 할 수밖에 없습니다. 궁극적으로는 우상향하지 않으면 자본주의가 아닙니다.

시중 유동성은 계속해서 늘어나고 있기 때문이죠.

게다가 M1/M2 비율도 아직 높습니다. 즉, 사람들의 현금 여력은 아직 충분하고, 정부는 어떻게든 끝나지 않은 전염병의 위험에 대응하기 위해 돈을 풀지 않을 수 없습니다.

또 장기적으로 보면 더 그렇습니다.

워렌버핏의 말처럼 10년을 보유할 것이 아니면, 10분도 보유해서는 안됩니다. 그러한 차원에서 부동산은 장기투자가 거의 의무화된 (보유세 등의 이슈) 투자 방식입니다.

따라서 부동산 투자는 저 처럼 조급증 환자도 최소 2년 이상의 장기투자가 강제되는 투자 방식입니다.

장기로 보면서 현금 흐름도 늘려가고 자산 총액도 늘려가는 부자가 되기를 바래 봅니다.